Antes de comprar uma pousada em Caraíva
Comprar uma pousada é comprar um imóvel e, muitas vezes, um negócio. Os pontos abaixo são informação geral, com as leis indicadas; não substituem a análise de um advogado e do corretor para cada imóvel.
1. O imóvel: matrícula e certidões
Documentação: peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e as certidões do vendedor antes de qualquer proposta. Além do preço, conte com o ITBI, a escritura e o registro.
2. Junto ao mar ou ao rio
Terreno de marinha: junto ao mar, e nas margens de rios até onde chega a maré, os 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831 são da União (Decreto-Lei nº 9.760/1946). Confirme na matrícula e na Secretaria do Patrimônio da União (SPU); se houver área da União, a escritura depende do laudêmio pago e da Certidão de Autorização para Transferência (CAT).
Margem do rio: a faixa marginal de rios é Área de Preservação Permanente (Código Florestal, art. 4º, I), com largura mínima que depende da largura do rio (30 m para rios com menos de 10 m; 50 m de 10 a 50 m; 100 m de 50 a 200 m). Em área urbana consolidada, a faixa pode ser definida por lei municipal (Lei nº 14.285/2021): confirme na prefeitura.
3. O negócio: licenças e cadastros
Para operar como hospedagem: confirme o alvará de funcionamento na Prefeitura de Porto Seguro e o cadastro no Cadastur, obrigatório para meios de hospedagem (Lei nº 11.771/2008, art. 22). Em condomínio, confirme se a convenção permite hospedagem. Se houver negócio em funcionamento, a compra do imóvel não transfere, por si só, licenças nem cadastros do negócio anterior.
4. Comprador estrangeiro
Comprador estrangeiro: se houver área da União na faixa de 100 metros ao longo da costa, a transferência a estrangeiro depende de autorização (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 205), com dispensa para pessoa física em terreno de até 1.000 m² e para unidade autônoma de condomínio urbano dentro dos limites da lei. Confirme o enquadramento com a SPU e um advogado.
5. Chegar a Caraíva
A vila não tem acesso de carro: chega-se por estrada de terra até a margem do rio Caraíva e a travessia é feita de canoa. Conte com isso na logística de obras, abastecimento e hóspedes.
Mais guias no site irmão: guia do comprador em Caraíva.
Perguntas frequentes
O que é terreno de marinha e por que importa numa pousada à beira-mar?
Terreno de marinha: junto ao mar, e nas margens de rios até onde chega a maré, os 33 metros medidos a partir da linha do preamar médio de 1831 são da União (Decreto-Lei nº 9.760/1946). Confirme na matrícula e na Secretaria do Patrimônio da União (SPU); se houver área da União, a escritura depende do laudêmio pago e da Certidão de Autorização para Transferência (CAT).
A compra inclui o alvará e o Cadastur da pousada?
Para operar como hospedagem: confirme o alvará de funcionamento na Prefeitura de Porto Seguro e o cadastro no Cadastur, obrigatório para meios de hospedagem (Lei nº 11.771/2008, art. 22). Em condomínio, confirme se a convenção permite hospedagem. Se houver negócio em funcionamento, a compra do imóvel não transfere, por si só, licenças nem cadastros do negócio anterior.
Estrangeiro pode comprar pousada à beira-mar?
Comprador estrangeiro: se houver área da União na faixa de 100 metros ao longo da costa, a transferência a estrangeiro depende de autorização (Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 205), com dispensa para pessoa física em terreno de até 1.000 m² e para unidade autônoma de condomínio urbano dentro dos limites da lei. Confirme o enquadramento com a SPU e um advogado.